• 27.05.2017

Пятиэтажный ажиотаж: вызовет ли программа реновации изменения на рынке жилья


Эксперты, опрошенные ТАСС, расходятся во мнениях относительно спроса на квартиры в домах, попавших в список для голосования по включению в проект программы реновации (оно проходит с 15 мая по 15 июня). Например, управляющий партнер «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик отметила, что рост активности в сегменте пятиэтажек заметен: «В апреле доля хрущевок в структуре продаж увеличилась до 19% — почти на 5 процентных пунктов по сравнению с мартом».

Руководитель аналитического центра портала объявлений о продаже недвижимости ЦИАН Алексей Попов отмечает, что всплеск интереса к квартирам в домах такого типа отмечался в марте, но сейчас сошел на нет. По его словам, до встречи мэра Москвы Сергея Собянина и Владимира Путина, на которой президент поручил главе города возобновить программу реновации, на дома такого типа приходилось 65–70 объявлений в день. «В конце февраля, когда прошел первый информационный фон, объем предложений несколько увеличился. Это можно объяснить тем, что владельцы квартир хотели оценить интерес потенциальных покупателей. Немного выросли и цены. Но покупатели на это не отреагировали, поскольку рынок жилья Московского региона сейчас затоварен — как на первичном, так и на вторичном рынке», — рассказал Попов.

Однако после того, как был опубликован список для голосования по включению в программу, количество предложений о продаже снизилось. «Сейчас они находятся в диапазоне 50–60 предложений в день, по данным на середину и конец мая», — сказал аналитик.

Толстик говорит, что некоторые владельцы «сносимой» квартиры, которые собирались ее продать до публикации списка на голосование, сейчас снимают объявления.

Скупают ли хрущевки?

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что ажиотажного спроса на дома, которые вошли в список для голосования по участию в программе реновации, ждать не стоит. «В сегменте эконом-класса 70% покупок совершаются с помощью ипотеки. А банки не кредитуют такие объекты. Все эти пятиэтажки с точки зрения ипотечного заемщика не являются ликвидным товаром», — уверена Радченко.

Не подойдут они и для вложения денег, считает эксперт. «С точки зрения инвестиционного потенциала это тоже неликвидно, потому что неизвестно, где дадут квартиру в новом доме. Нет никакой гарантии, что владельцу квартиры в Измайлово дадут новую там же, рядом с метро и с видом на пруд», — считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

ЦИАН более осторожен в оценках: «Пока сложно анализировать спрос, потому что список домов на голосование появился совсем недавно. Более понятной будет реакция, когда появится информация о домах, в которые будут переселять в рамках этой программы, об их качественных параметрах».

По его мнению, нельзя исключать того, что в качестве пилотного проекта первых жителей пятиэтажек переселят в очень хорошие дома, чтобы стимулировать москвичей на участие в программе реновации. В этом случае спрос на хрущевки может существенно увеличиться.

Цены на пятиэтажки

В аналитическом центре ЦИАН считают, что цены на пятиэтажки после небольшого скачка вернулись на январский уровень, но отмечают, что некоторые дома из числа сносимых стоят дороже других. В качестве примера Попов приводит Бескудниковский район, который заявлен столичными властями как пилотный. «В Бескудниково средняя цена на квартиры в домах, вошедших в список на голосование, составляет 142 тысячи рублей за квадратный метр. А в соседних районах Дмитровский и Западное Дегунино, которые по своим качественным характеристикам, инфраструктуре и транспортной доступности не уступают Бескудниковскому, — цены существенно ниже: 128 тысяч за метр в Дмитровском и 134 тысячи — в Западном Дегунино. Разница в цене и есть некая «премия» за «пилотность», — рассказал эксперт.

В целом по Москве цены за квадратный метр в пятиэтажном доме составляют около 150–155 тысяч рублей за квадратный метр. Это на 25–30% ниже среднего уровня по городу.

«Миэль» приводит другие данные: «Средняя цена продажи квартиры в хрущевках увеличилась в апреле по сравнению с мартом (см. график). Это объясняется тем, что продавцы квартир в пятиэтажках не дают скидок, и цена продажи равна цене предложения. Это явление мы зафиксировали еще в марте, но на уровне объявлений, а в апреле стало больше реальных завершенных сделок по цене без скидки, и теперь можно говорить о формировании полноценной тенденции», — сказала Толстик.

Алексей Попов также считает, что покупать квартиру в сносимом доме, чтобы получить выгоду в виде разницы в стоимости квартиры в хрущевке и в новом доме, рискованно. По крайней мере, пока не известны параметры новых домов. Попов считает, что выгоднее инвестировать в новостройку на стадии котлована.

С ним согласна и Радченко, которая уверена, что спроса на квартиры в сносимых домах не будет. 

В «Миэль» считают, что владельцам квартир в таких домах следует исходить из конкретных потребностей: «Если нужно решить конкретный жилищный вопрос — да, тогда надо продавать, бессмысленно сидеть на чемоданах и ждать. Но это касается любой квартиры, не только в хрущевках», — говорит управляющий партнер агентства.

Источник